Правовые советы

О значении фактического принятия земельного участка без государственной регистрации права аренды

В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.


Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.


В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
(п. 14 введен Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).


Таким образом, в силу указанных разъяснений, договор аренды земельного участка, подлежащий государственной регистрации и незарегистрированный сторонами порождает юридические последствия в рамках регулирования отношений между арендатором и арендодателем в отношении обязательств, принятых на себя сторонами, а также в отношении санкций за неисполнение указанных обязательств.


Так за арендатором может быть признана обязанность по внесению арендных платежей, а в отношении арендодателя неустойка за несвоевременную передачу имущества в пользование.


При этом третьи лица не могут являться участниками правоотношений сторон и не защищаются публичными институтами.


Указанные положения Высшего арбитражного суда определяют недопустимость одностороннего изменения обязательств между сторонами в целях сохранения устойчивости хозяйственных отношений гражданского оборота.


Регулирование правоотношений по охране земель носит публичный характер и не входит в сферу регулирования договора хозяйствующих субъектов.


Введение института обязательной государственной регистрации правоотношений сторон в отношении земельных участков создано, прежде всего, для предотвращения злоупотреблений со стороны владельцев и пользователей природных объектов и определения для государства на уровне внесения в государственный реестр прав сведений о лице, ответственного за природный объект.


Указанные положения подтверждаются материалами имеющейся судебной практики.

Так постановлением от 12 марта 2013 г. по делу № А57-18019/2012 установлена невозможность выдачи предписания и привлечения к ответственности лица не зарегистрированного в качестве владельца в едином государственном реестре прав:
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, правомерно пришел к выводам о том, что земельные участки с кадастровыми номерами 64:47:021503:5, 64:47:021503:52, 64:47:021503:12 не принадлежат ООО "Основа" ни на каком праве. Соответственно ООО "Основа" не может нести административную ответственность за правонарушение, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 8.7 КоАП РФ…


Субъектом правонарушения являются лица, обязанные соблюдать установленные законом требования и обязательные мероприятия…


В соответствии с данными постановлениями Ртищевским муниципальным районом Саратовской области в лице администрации Ртищевского муниципального района Саратовской области, действующей через представителя Жуковского А.В., начальника отдела по управлению имуществом и земельным отношениям администрации (арендодатель) и ООО "Основа" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 58 от 12.11.2009 года, предметом которого являются земельные участки с кадастровыми номерами 64:47:021503:5, 64:47:021503:52, 64:47:021503:12.


Земельные участки с кадастровыми номерами 64:47:021503:5, 64:47:021503:52, 64:47:021503:12 не зарегистрированы на праве аренды за ООО "Основа", о чем в материалах дела имеется письмо Ртищевского отдела Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области от 03.12.2012 N 42-48-825. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о зарегистрированных правах на земельные участки с кадастровыми номерами 64:47:021503:5, 64:47:021503:52, 64:47:021503:12 отсутствуют, так же, как и данные о наличии зарегистрированных правах аренды на вышеуказанные земельные участки.


Ранее земельные участки предоставлялись в аренду ООО "Основа", однако, договор аренды земельных участков не прошел государственную регистрацию, участки фактически не используются, арендная плата не вносится с 2011 года.


Таким образом, вывод суда об отсутствии у общества права аренды на спорные земельные участки и иных вещных прав, на момент проведения проверки, основан на нормах гражданского законодательства, подтвержден материалами дела.


На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое постановление административного органа является незаконным и обоснованно отменено судом первой инстанции.


ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 28 февраля 2013 г. № 09АП-1736/2013 не принят довод ответчика о том, что земельный участок фактически используется иным лицом и возложил ответственность за проведение мероприятий по охране земель на арендодателя:
При этом судом первой инстанции правомерно не принят во внимание договор аренды спорного земельного участка от 01.04.2011 между ООО "Речушка" и ЗАО "Цветковский" сроком действия на 12 месяцев, поскольку данный договор нельзя признать заключенным, в связи с тем, что договор не зарегистрирован в порядке, установленном статьей 609 ГК РФ.


Такую практику применения законодательства, полагаем считать правильной. На основе представленных раъяснений удалось убедить суд в неправомерности действий управления Россельхознадзора по Алтайскому краю и Республики Алтай, отменить незаконные предписания федеральной службы и освободить клиента от значительных штрафных санкций за неисполнение земельного законодательства.

Нет комментариев

Добавить комментарий